哈尔滨学区房，“高烧不退”。
“学区光环”傍身，致使买房人的情绪和预期空前高涨。
高热的行情往往会掩盖一些问题。
“趁乱出货”、“渲染恐慌”......层出不穷。
造成的后果即——无法理性鉴别板块和产品。
买房，尤其是买学区房，首要的问题就是安全！
哈尔滨学区房的“最优解”，到底在哪儿？
学区房市场热到什么程度呢？
4月，南岗区二手房均价环比上涨的区域，4个里面3个带学区。
三个即南岗教育界的“黄金铁三角”——花园、铁岭、继红。
南岗区的房子，但凡与学区沾边，都是站在了风口。
43年房龄的花园总校校区房，单价高达2万8！
学区房的“硬气”是经过历时检验过的，保值抗跌属它最强。
优质学区，就是南岗区敢于叫涨的底气。
随着南岗“学位锁定”越来越多，南岗学区房也不再是“一家独大”。
目前，南岗区共16所学校，需严格执行以出生证明佐证的“两证一致”和“五年一学位锁定”政策。
继红小学校（南岗校区、哈西校区）、花园小学校（南岗校区、哈西校区）、师范附小（含清华校部）、铁岭小学校（南岗校区、鲁商校区）、复华小学校（南岗校区、林大科技园校区）、虹桥第一小学校、虹桥第二小学校、闽江小学校、红岩小学校、奋斗小学校、医大逸夫小学校、马家沟小学校、育红小学校、团结小学校、征仪路学校小学部、雷锋小学校。
价格涨到一定程度，自然需要寻找“平替”。
换个思路，市区不也有挺多学区新房？
可是，新房——它也涨！
4月，金地峯范精装均价达到1.5元/㎡，毛坯均价达到1.4万/㎡。
金地峯范，对口哈西继红二小&69中。
相较2022年，同比上涨12%。
4月，中海·云麓公馆均价达到1.7万元/㎡。
中海·云麓公馆，对口学区哈西继红二小&69中。
相较2022年，同比上涨7.19%。
哈西学区溢价太高，价直接涨疯了。
那其他板块呢？
4月，万科智慧未来城均价达到10500万元/㎡。
万科智慧未来城，对口学区哈尔滨市风华学校诺丁山分校（K9）。
相较2022年，同比上涨8.89%。
这几个盘涨价的原因，很简单。
需求大爆发+学区入学季，推波助澜。
更魔幻的是，涨价会传染。
尤其是有热度的盘，乐意之至。
看得出来，无论老城区学区房，还是新城区学区房，价值在一开始就凸显出来了。
价涨的太猛，需求就开始外溢。
在此衬托下，100万以内带学区的新房，会格外“香甜”。
在哈尔滨，总价100万以内的学区新房，还是有选择的。
但绝不是闭眼入。
市场越混沌，越讲究“技巧”。
在哈尔滨买学区房，一定要回归安全区。
瞄准“白马”区域，不要狂赌“黑马”。
因为不是所有“马”，都能跑成黑色。
两点准则值得参考：
①城市安全边界
哈尔滨，是典型的环形发展城市。
以成熟主城和就业核心为起点，由内环向外环延展，出现断层或者没有成规模的空白区，那就是城市的安全边界。
一线城市25km辐射范围内为安全中心+近郊，25km范围外，就是远郊；
二线城市15km辐射范围内为安全中心+近郊，15km范围外，是远郊。
对哈尔滨来说，第一道红线的“城市安全边界”：
在城心向外辐射的10km范围内。
主城六区，共有大概13个板块，它们与一环的距离如下：
哈西板块、群力东板块、松浦板块、新一板块＜10km；
10km≤哈东板块、群力西板块、东南板块、世茂板块＜15km；
深哈板块、避暑城板块、利民东板块、利民西板块、平房新区板块≥15km。
以“第一道红线”来看，在哈尔滨买房，最优选自然是“10km以内”的第一阶层：
哈西、群力东、松浦、新一。
然而，哈西、群力东因地段支撑价格偏高，新一立项晚，规划大多处在“蓝图”阶段。
松浦板块配套齐全，坐享国际会展中心，有发展有预期，堪称最高性价比。
②购买力安全边界
目前，哈尔滨市城镇居民年收入为42745元，月均收入3562元。
购买力计算方式如下：
夫妻二人，家庭月收入总和：3562*2=7124元。
高购买力家庭收入=城市平均家庭月收入的1.2-1.5倍，即7124*1.2（1.5）=8550~10700元。
高购买力家庭收入的极限月供为：收入*70%=6000~7500元。
根据极限月供，利用“房贷反算计算器”，推出房贷总额：100-125万，房屋总价在125-156万之间，即便是首付30%，总价最多也就178万。
购买力总价红线=房款总额*70%。
哈尔滨的“购买力总价红线”为87-109万。
这个总价红线，是哈尔滨覆盖客群最广、流动性最好的总价段。
因此，在哈尔滨——
把总价控制在87-109万左右，
就能覆盖全市最广泛的刚需和刚改客户。
房子价格远远高出这个总价段，可能会面临市场下行期流动性衰减和卖不出去的风险。
一套房子能不能买和能不能涨，取决于“有没有人接盘”和“有多少人接盘”。
是否在城市安全边界内，能否被城镇化红利覆盖，决定有没有人接盘；
是否在城市购买力边界内，决定能覆盖多少客群，有多少人接盘。
更何况，学区房本身就自带保值抗跌属性。
因此，哈尔滨学区房的“最优解”是：
卡住距城中心10km、总价87-109万这两道红线。
根据《哈尔滨刚需板块房价梯度表》：
结合“两道红线”指标：
松浦板块，是哈市学区房的最优选择。
距城中心直线距离9km，总价区间80-90万，标准完美覆盖。
是时候做出抉择了，趁着现在还未涨起来，“压哨”买房走起。
在新区，名校已是“流水线式批量生产”，很多家长单选变多选，甚至不会选。
最可怕的是，选到最后，学校“放鸽子”！
拥有确定性——即买即上学，太重要了。
在松浦，目前具有确定性的学区新房，唯此一家——
绿地·东北亚国博城。
对口学区17中学新区学校，是松浦板块乃至整个新区唯一一所已竣工、已招生、已投入使用的名校！
去年9月，17中学新区学校便已投入使用。
对于家长来说，重金买学区房心甘情愿，但买“贴牌子”的总是心有不甘。
不少学区房，只是个标签。
师资一般，哪来的信心站上神坛？
17中学新区学校不一样，师资堪称“原班人马”。
17中学新区学校校长刘艳伟，为原17中学总校校长。
是国务院特殊津贴专家，全国教育系统先进工作者，教育部基础教育化学指导专委会委员，国家特约教育督导员。
刘艳伟校长任教17中学总校校长期间，17中学中考成绩连续数年获南岗区平均分第一，省市重点高中录取率达80%，学校年年获大面积提高教学质量先进集体。
除此之外：
负责小学部的副校长邰慧，是代表黑龙江省基础教育出席党的二十大代表；
负责中学部的副校长向淑春是省优秀教师，也是哈尔滨新区高层次人才引进的名校长；
学校双一流高校的硕士研究生学历占学校90%......
17中学新区学校现有教师 36 名，其中党员教师 19 人，占比 52.8%，正高级教师 1人，特级教师 3 人，高级教师 5 人。
师资队伍中，有道里区担任 30 年班主任的特级教师，有从教 23 年的语文特级教师，有来自南岗区继红小学的信息技术高级教师，有经区政府高层次人才引进的全省各地优秀教师 7 人，另有签约东北师范大学、东北林业大学、西北大学、成都理工大学、哈尔滨工程大学等双一流高校的硕士研究毕业生 12 人......
顶级的师资团队，奠定了17中学新区学校的优质教育基础。
2022年，总校17中中考成绩460分以上考生占比数量高达11.9%，450分以上占比高达30.5%，位列公办&民办初中第五名，公办初中第二名。
师资作为教育投资的一部分，反应到成绩上肯定有差别。
同样的师资队伍，17中学新区学校，就是绿地·东北亚国博城未来满满的学区溢价。
家门口的学区房，自带高光。
绿地·东北亚国博城3#地，东侧紧邻17中学新区学校。
不用早起，也没有堵车的烦恼。
出家门即入校门。
即便是不会开车的爷爷奶奶，也能悠然从容地接送。
项目东侧紧邻哈医大六院，去年8月7日已开诊运营。
△哈尔滨医科大学附属第六医院江北院区
哈尔滨医科大学附属第六医院是哈尔滨医科大学的直属附属医院，是由哈尔滨市政府、哈尔滨新区与哈尔滨医科大学合作共建的非营利性公立三级甲等医院。
未来，哈医大六院还将作为哈市建设国家儿童区域医疗中心的主体医院，与北京儿童医院合作，共享医疗资源。
头疼脑热，家门口就能解决，太方便了。
宜居生态也是生活的一大重点。
项目西侧紧邻松北景观生态长廊——松北支渠。
△实景图
周边大型生态公园——新区国贸中央广场，去年就已加快工程进度。
总占地面积2300亩，预计今年6月就能投入使用。
△效果图
生活在3#地，早起晨跑，夜间漫步都有去处。
被多种生态资源包围，也算是一种闹中取静。
对于学区房来说，都是户型越小越俏。
绿地·东北亚国博城建面83㎡的两室，正对需要重点学区的刚需家庭。
△建面83㎡两室两厅一卫
经典的H户型，南北通透，空间利用率高，没有面积浪费。
双厅一体化设计，空间阔绰，家里想要聚会交友，完全足够。
居住舒适度+上学需求，“double”式满足。
家里需要老人帮忙带孩子的，也别着急，三室同样准备了。
建面101㎡的三室户型，老人来了也有住处。
△建面101㎡两室两厅一卫
比较吸睛的是客厅大阳台，这绝对不仅是一个“晾衣空间”。
这个尺度，甚至可以放下一套桌椅，一杯清茶，一个舒心的下午时光。
三开间全明的设计，室内采光度和通透度都更好。
101㎡三室，没有小三室的紧凑，更没有大户型的高价，性价比极高！
目前，3号地楼栋已全部封顶。
预计今年年底交付。
也就是说——今年买今年住，不用等。
绿地·东北亚国博城在售项目为高层，户型二室建面为83㎡、三室建面分别为101㎡、111㎡，参考均价9500元/㎡。
不必怀疑，安全性和流通性仍是当下买房的核心要素。
绿地·东北亚国博城，“学住兼备”。
对口17中学新区学校，2022年已投入使用；
坐享国际会展中心，预计2025年投入使用；
临近哈医大六院、新区国贸中央广场......配套完善。
有现状，有预期，有升值。
以“边界”的价格入手，以“沃土”的姿态入住，挺划算。
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